每日经济新闻(,)记者 蔡雅芸 每日经济新闻编辑 魏文艺

　　当楼市调控政策出台密集的热点城市在和成交量都出现明显下滑后，一批三四线城市的房价却在上涨，尤其是围绕核心城市周围拥有“撤市划区”概念的县级市，楼市热度不断升温。安居客数据显示，即墨区新房均价在今年1月为12866元/平方米，相比去年3月的8195元/平方米，上涨幅度近57%。

　　其实，在去年10月30日即墨区正式挂牌成为“青岛后花园”之前，即墨市便排在山东省县域经济10强第7位，综合竞争力排名位居全国第9位。而早在去年春季，听到“撤市划区”风声的即墨市场便已蠢蠢欲动起来。

　　行政升级激活购房需求“前几年在即墨买房，开发商还会有赠送阳台，并有交预筹款"2万元抵5万元"等促销政策，可售房源也到处都是。但现在房源已基本被买空。短时间房价涨了这么多，没买房的人心里干着急，买了房的人压力也大。”即墨市民（化名）感慨道。他最近刚买了新房，但他并没有太多的喜悦，买房更多是基于他对未来房价上涨的预期判断。

　　李华买的楼盘叫裕东新府，2016年开盘时均价仅6000元~7000元/平方米。截至今年2月底，项目处于尾盘销售的阶段，但房价已经涨到11000元/平方米。

　　裕东新府销售人员韩英（化名）告诉《每日经济新闻》记者：“现在即墨市场上的新房源不多，项目卖得最火的时候是在2017年春天，那时候都在传要撤市划区。现在项目仅剩几套房子，但每天还是有十几组人来看房。”

　　据即墨区发布的2017年金融运行情况分析数据显示，当年即墨区中长期贷款有所增长，其中非金融企业及机关团体中长期贷款余额419.18亿元，较年初增加60.62亿元。分析认为，导致贷款增加的重要原因之一就是“撤市划区”后即墨行政地位提升，带动了楼市发展。

　　前述销售人员称，目前即墨仅对拥有三套住房的购房者暂停发放贷款，这一比较宽松的政策环境吸引了来自青岛、城阳区以及北京、上海等热点城市的购房者。不过购房主体仍以当地人为主，且约有20%的比例为“返乡”人群。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“撤市设区”的城市出现房价提升的现象，是基于对市场价值提升的预期，但也容易被夸大，要警惕出现价格和房价被炒高的风险。

　　大房企追捧但预期或降

　　即墨房价快速上涨，还有一个原因是受青岛买房需求外溢的影响。

　　安居客数据显示，今年2月青岛新房均价为16021元/平方米，与去年3月8451元/平方米的均价相比，已近翻倍。

　　“青岛房价涨太快了，而且还有限购政策限制。即墨区的优势是有地铁直通青岛，购房政策宽松，因而吸引了很多青岛人到即墨买房。”上述人士如是说。

　　同样看到即墨区域价值的还有开发商，目前万科、保利、复星、龙湖、融创、中海、正大、海尔、鲁能等已进驻即墨。

　　开发商在即墨的战略变化从土地市场便能感知到。在2017年1月，即墨出让的5宗地块还都是冷清地以底价成交。但到了7月，即墨拍卖的两宗商住地块，溢价率分别达到325.11%、400%。

　　今年1月，新城控股在即墨确定了吾悦广场的项目选址。新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，即墨撤市划区后，未来影响一是体现在未来即墨基础设施的互通互联会加快，二是即墨与青岛间的城郊结合区域会从价值洼地得到很快提升，三是即墨各方面规划都会向大城市的标准靠拢，能够提升城市基本面。

　　对于即墨房价上涨的持续周期，欧阳捷判断其上涨趋势未来会明显减缓，主要原因一是即墨的房价不会超越核心城市青岛，而青岛的房价也正受到政策限制；二是此前即墨房价上涨较快，已透支了购房需求和预期，未来购房需求会下降，房价上涨预期也会降温。