|
和讯房产消息 2017年初，旭辉控股集团（00884. HK）定下5年实现2000亿销售规模的目标，并宣称随着行业集中度的提高，一旦落在第一、第二方阵之后，就很难回归视野。 伴随着这样的思考，旭辉制定了未来5年的增长目标，但行业中规模快速增长的企业一贯是以高负债为特征，而以稳健著称的旭辉，一向是保持低负债水平，未来能否摆脱高负债增速模式很难说。 今天（3月8日）刚刚发布的旭辉2016年财报就显示，虽然旭辉去年业绩保持平稳增长，净负债比例也连续三年下降，但一些分项债务比例则悄然增高，比如旭辉的“无抵押债务”一项的整体债务比例已经连续三年升高，短期债务的比例也有所上升。 另外收购策略在“五年战略”中是否需要更为激进也值得探讨。 业绩上浮同时需警惕土地欠账 旭辉控股去年的业绩表现依然延续了稳健上升的步伐，净利润率、回款率以及项目储备的指标保持增长。 数据显示，去年旭辉实现合同销售额530.0亿元及291.63万平方米,同比分别大幅增长75.5% 及 41.8%，回款率95%，同比增加5个百分点，已确认收入222.24亿元，核心净利润28.24亿元，同比增长27.8%。 纵观去年实现大幅增长的房企，其共同点是在前几年实现了项目快速储备，并在2016年入市释放。 年报显示，去年旭辉在14个城市有超过80个项目入市销售，其中全新项目19个；而2015年旭辉的在售项目数量为50个。 不过鉴于2016年一线及强二线城市土地市场过热，相比2015年，旭辉的土地收购策略以谨慎为主，全年土地支出额度与2015年相当，仍为131亿元，但收购的项目数量增加11个，达到36个。 同时需要指出的是，旭辉2016年应占未付承诺土地出让金约为59. 36亿元，这比2015年的32.36亿元增加了27亿元，相当于同比增加了83%。 而进入2017年，旭辉更是明显加大了土地项目的收购力度。 统计数据显示，今年前两月旭辉已经累计在土地市场收获11个项目，这些项目分别分布在北京、天津、香港、长沙、重庆、无锡、合肥、郑州等地，完成7个新项目收购，包括六个住宅项目，一个商住项目，收购总额约为61.43亿元。 其中合作项目有6个，占比超过一半，更有5个项目持股不超过50%。 旭辉加码土地收购的原因之一，是基于5年实现2000亿销售规模的目标，作为五年战略的元年，旭辉需要增加土地储备为上述目标提供基础。 另外，旭辉认为，由于去年热点城市楼价涨幅过高,受政策调控及市况较弱影响,供地大幅增加的热点二线城市今年的地价可能会领跌,所以预计今年的土地机会比去年更好,所以一旦土地市场出现调整,便会加大土地收购的力度。 五年发展期能否保持低负债率 除了土地市场外，旭辉近几年一直在做的事就是降低负债率，优化财务结构。 中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2015年我国房地产行业平均净负债率为96.09%。 但旭辉借助前几年宽松的货币政策，用低成本融资代替了部分高成本融资，从而降低负债率，去年旭辉的净负债对股本比率为50.4%，相比2014年的63.2%，下降了约12.8%，这个负债率水平明显比较低。 但需要注意的是，虽然旭辉净负债率连续三年降低，但整体债务中的无抵押债务比例连续三年上升，且涨幅比例较大。 从2014年～2016年，旭辉无抵押债务的比例从38.2%上升至75.9%，几乎翻了两倍。 房地产与金融资深评论人黄立冲解释说，无抵押债务一般包括、资管计划、无抵押公司债以及银行的一些无需抵押物的贷款产品，“前几年，国内实行宽松的货币政策，发债利率比较低，所以房企借这个机会发放一些无抵押债务冲抵之前的高成本债务，但需要注意的是，如果这类债务的期限比较短，就会增加偿债的压力。” 旭辉财报显示，2016年旭辉短期债务借款占整体债务比例为15.2%，仍属于较低水平，但相比2015年11.7%的水平有所提高，而2013年、2014年的短期债务比例均为22%。 随着宽松的国内货币政策期已经过去，随着公司债、信托、资管计划等融资渠道的收紧，旭辉未来若要持续降低负债率，一方面可能有赖于融资渠道的扩展，一方面则是销售规模的提升。 销售规模上，旭辉不仅在年初制定了五年2000亿元的大目标，也提出了2017年实现700亿元的年度目标，但在2016年财报中，该目标又显示为650亿元，700亿元的销售目标是否为内部定制还未可知。 此外，旭辉在披露今年的运营节奏时表示，上半年要加速销售去化,全力赶开工供货,以高去化率积极推盘销售,将可售资源在可观利润下套现,减轻下半年可能增加的市场压力，前两月旭辉已经实现销售额约141.6亿元，同比增加约1.83倍。 在全力冲刺2000亿的五年规划中，一向宣称既重规模、又重盈利的旭辉能否实现二者同步增长，并在行业集中度持续提高的过程中扩大市场占有率，值得关注。 |