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作者：齐俊杰看财经
最近，建行的一张内部要求图火了，说的是要在明年起开始规范贷款，要以房管部门备案的网签合同和住房套数为审核依据，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，旁边还给了个提示，明年二手房买卖不允许再有阴阳合同。
这意味着什么呢？意味着您可能刚刚凑够的首付，一下子又不够了。一直以来很多中介机构都会给您出各种各样的主意，比如买一套500万的房子，钱不够怎么办呢，让你把合同价格做到1000万，原来500万，你只能贷款350万，首付150万，而合同价格写1000万，你就能贷出700万来，你的首付找个公司过桥一下，等2个月后房屋贷款的700万下来了，首付300万一还就完事了，这么搞不但你不用付出首付，还能套取大量的资金，多出来的200万，足够您维持几年利息了。几年后房子价格涨了，把房子一卖，银行的钱一还，净赚几百万，这属于是空手套白狼。其实自己压根没出钱，全都用银行的钱在那炒房。而中介也乐于提供这种服务，因为他们可以瞬间把二手房的价格快速拉高，二手格涨的快了，买房的人就会越来越多，他们的业绩也就越来越好。所以现在你明白了吧，为什么前两年二手房涨幅那么大，速度那么快？而中介提供的首付贷，很多都是这种过桥用的。所以风险不大。整个一个流程都是中介帮你在办，首付贷也是打到共管账户，那边贷款办下来了，这边才放款给卖房人，贷款下不来这合同作废，他还照样能把钱拿回去。所以你好我好大家好，只有吃瓜群众不好，看着房价蹭蹭蹭的涨，自己那叫一个肝颤。但其实他们不知道，好多房价都是写上去的，根本就不是实际成交。
有人说，银行有那么傻吗，其实在二手房买卖里面一般有几个价格，真实成交价，银行评估价，政府评估价以及合同备案价，真实成交价，可以有多种方案来做，银行根本不知道，所以银行一般都自己评估一下，而他的所谓评估是有情绪影响的，比如他认为房贷是个好业务的时候，他的评估就睁一只眼闭一只眼，做不做也不打紧。而当他认为房贷很危险的时候，他就会趋向于把评估价跟政府评估价做的一致，现在很显然是银行已经认为房贷不是个好东西了，已经有危险，所以他干脆来了个一刀切，用政府评估价做标准，相当于选择了四个价格的最下限。
现在建行如果真要规避阴阳合同，只按照最低评估价给贷款，那就有意思了，一般评估价都很低，大概是购房价的7-8成，2年评估一次，换句话说你一套实际成交500万的房子，评估价大约是2年前的，评估价只有300-400万，你卖家再涨多少钱也没有用，银行只认400万的评估价，这样最高给到280万的贷款。那也就是说剩下的220万，都得你自己去准备了，原来按照合规的贷款，首付只要150万，如果不合规的阴阳合同贷款，根本就不用掏钱，现在你得实实在在的掏出220万才行，所以一下就大幅增加了购房人实际资金成本，这一下就让炒房基本熄火了。明年二手房的市场，估计将进一步冰封，中介和炒房客再也不能通过阴阳合同来套取贷款了，所以不断拉高二手房的价格已经变得没有意义。最倒霉的永远是刚需，你刚凑够150万的首付，准备明年有贷款额度了赶紧买套房，但对不起，明年你得花220万了，剩下的70万，你上哪找去？所以对于没房子不行的刚需，老齐一直告诉你们赶紧买，因为你的目的是房子。现在买房成本在快速上升，所以未来几年你会很难受。比如明年必须有房给孩子上学的，你根本等不起。当然伪刚需就另当别论了，这部分人有个特征，一旦房价跌了，似乎刚需就不那么刚了。
所以，目前金融要进一步收紧，银行贷款成本越来越高，贷款额度越来越小，房价上涨会显得动力越来越差。就像一个没燃料的火箭一样，现在还有惯性往上冲，但你不知道他什么时候惯性就消失了，一头栽下去也未可知。但大家还是不要太过于期望价格暴跌，因为卖的人数有限，所以暴跌是没有基础的。顶多就是阴跌，每个月都跌一点，不疼不痒的下跌概率最大。但成交量却是实实在在的暴跌，今年相比去年最火爆的时候二手房成交已经跌了7-8成，如果明年这个政策落地，再跌一半也是有的。所以最后就是买卖双方全都隔岸观火，失去了金融这个中介，里面的人想出来出不来，外面的人想进去也进不去。楼市将彻底僵在那里，这也许是我们最愿意看到的局面。可以踏踏实实的研究税制改革了。
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